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土地登記測量類


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土地登記測量類

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    問 : 土地買賣移轉過程中,土地承買人應注意那些事項?
  • 答 :

    一、 土地承買人應注意事項:

    (一)事前應先調查土地的地形、位置、現狀及界址,最好向地政機關申請地籍圖謄本,再向建管機關申請都市計畫圖後予以套繪,以了解土地是否屬公共設施保留地,且詳查土地登記簿謄本。

    (二)買賣契約應與土地所有權人或土地所有權人正式委託的地政士訂立,否則該買賣契約無效。該筆土地上如設定有抵押權登記,應先要求土地所有權人在限定時間內塗銷該抵押權,以免買賣成立後,出賣人取得買賣價款後,一走了之。

    (三)查明該筆土地之使用管制情形,如住宅區﹑商業區﹑工業區……等,因其使用性質、建蔽率及容積率等皆不相同。

    (四)參考附近已成交的實例價格,或參酌政府當年公告的土地現值予以決定土地成交價。土地上如有設定地上權﹑典權或訂有耕地三七五租約或訂有基地租約建築建房屋,則地上權人﹑典權人或承租人有優先購買這塊土地的權利。

    二、土地出賣人應注意事項:

    (一)售價得參考土地公告現值及附近成交價格訂定。

    (二)土地增值稅依有關稅法的規定,應由出賣人負擔。土地增值稅,係按土地漲價總數額課稅,若土地無漲價無增值,雖土地移轉買賣,仍予免稅。

    三、申請登記時間:不動產之買賣移轉,我國採登記生效主義,所以買賣雙方簽約後,應於1個月內會同前往地政事務所辦理所有權移轉登記,買方權益方可獲得保障﹐並避免被處逾期登記費罰鍰。

    • 問 : 共有土地或建築改良物須經多少共有人及其應有部分同意始得處分?
  • 答 :

    共有土地或建築改良物,其處分﹑變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,依土地法第34條之1規定應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之﹔但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。

    • 問 : 土地所有權人以土地或建物向金融機構提供擔保,應如何申辦抵押權設定登記?
  • 答 :

    土地所有權人與債權人訂立抵押權設定書面契約後,應檢附下列文件,向該管地政事務所,申辦抵押權設定登記:

    一、登記申請書。

    二、契約書正副本。

    三、權利書狀。

    四、身分證明文件 (身分證影本或戶口名簿影本或戶籍謄本)。

    五、義務人印鑑證明 (抵押權人為金融機構者,自82年7月1日起義務人免附印鑑證明)。

    六、委託書 (委託他人代理者檢附之,如於登記申請書已載明委任關係者免附)。

    七、第三人之同意書及印鑑證明(同一土地所有權人設定典權後再設定抵押權者,應經典權人同意)。

    • 問 : 區分所有建物之停車空間及防空避難設備,應如何辦理產權登記?
  • 答 :

    一、區分所有建築物內作為共同使用(共用)部分之法定防空避難設備或法定停車空間,均不得與主建築物分離,應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有,不得合意由某一專有部分單獨所有。於申辦建物所有權第一次登記時,其共同使用(共用)部分之持分,依各相關區分建物所有權人協議決定。再移轉時,其承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人,且應與專有部分(主建築物)及其基地一併辦理移轉登記。

    二、有關依竣工圖所示屬非法定之停車空間,並符合土地登記規則第82條規定者(即已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者),得視同一般區分所有建物,申請單獨編列建號,以主建物方式辦理建物所有權第一次登記。

    • 問 : 塗銷信託登記如何辦理?
  • 答 :

    1、申請塗銷信託登記應由委託人與受託人填具記申請書、登記清冊,並檢附雙方身分證明文件、塗銷信託同意書或信託關係消滅證明文件、受託人印鑑證明、原信託契約書及所有權狀正本辦理。

    2、如受託人未能會同申請登記時,得由權利人提出足資證明信託關係消滅之證明文件(如自益信託之委託人得檢附其通知受託人終止信託關係之存證信函)單獨申請之。如未能提出受託人之所有權狀時,得檢附切結書或於土地登記申請書敘明未能檢附之理由,原權利書狀公告註銷。

    • 問 : 繼承登記應於何時申辦﹖申辦時應檢附何種文件?
  • 答 :

    一般繼承登記應於繼承開始6個月內為之,其逾期申請者,每逾1個月得處應納登記費1倍之罰鍰,最高罰至20倍;申辦時應檢附:

    一、登記申請書。

    二、登記清冊(辦理分割繼承時免附)。

    三、戶籍謄本(載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本及繼承人現在之戶籍謄本)。

    四、繼承系統表。

    五、如有拋棄繼承權者,應檢附法院准予備查之繼承權拋棄文件或繼承權拋棄書  (74年6月4日以前繼承者檢附)。

    六、遺產稅繳(免)納證明書或其他有關證明文件。

    七、委託書(本人不親自申辦登記委託他人代理申請時檢附,如登記申請書已載明有委任關係者,得免檢附。)

    八、權利書狀。

    九、印花稅票或印花稅繳納收據(辦理分割繼承始需檢附)。

    十、遺囑(辦理遺囑繼承時始需檢附)。

    十一、代管費用繳納證明文件(代管期間內辦理繼承登記始需檢附)。

    十二、法院准許繼承證明文件(大陸地區人民經法院准許繼承者,臺灣地區人民辦理繼承登記時始需檢附)。

    • 問 : 被繼承人所遺之不動產,多久沒辦理繼承登記,才會被地政機關列冊管理?又被列冊管理是不是需要繳交費用?
  • 答 :

    依土地法第73條之1規定,土地或建築改良物,自繼承開始之日起逾1年未辦理繼承登記者,經該管直轄市或縣市地政機關查明後,應即公告繼承人於3個月內聲請登記;逾期仍未聲請者,得由地政機關予以列冊管理,但有不可歸責於聲請人之事由,其期間應予扣除。以前土地法規定,被政府代管的不動產,是要繳交代管費的,但是土地法第73條之1於民國89年1月28日修正公布後,由原來「代管」修正為「列冊管理」,而且不再收取列冊管理費用。又本市的不動產如在土地法修法前已經被代管者,已執行代管之期間併入列冊管理期間計算,不用再繳交代管費用。

    • 問 : 未辦理繼承登記的不動產有無被地政機關列冊管理,要到哪理查?
  • 答 :

    本市各地政事務所於每年4月1日公告未辦繼承登記不動產請繼承人依限聲請登記時,除通知繼承人外,公告期間都會將該年度之資料上網,所以每年4月1日至6月30日,都可以上本市各地政事務所網站查詢。又在土地所在地登記機關佈告欄、土地所在地區公所佈告欄、被繼承人原戶籍所在地鄉(鎮、市、區)公所佈告欄及被繼承人原戶籍所在地村、里辦公處佈告欄皆可查看該公告內容。至於非公告期間或非當年度之資料,可至本市各地政事務所網站查詢或直接申請土地建物登記謄本參閱。

    • 問 : 不動產糾紛調處案件之範圍及收費規定?
  • 答 :

    壹、不動產糾紛調處案件之範圍

    一、土地法第34條之1第6項規定之共有物分割爭議。

    二、土地法第46條之2規定之地籍圖重測界址爭議。

    三、土地法第59條第2項規定之土地權利爭議。

    四、土地法第101條規定之房屋租用爭議。

    五、土地法第105條規定之建築基地租用爭議。

    六、土地法第122條規定之耕地租用爭議。

    七、土地法施行法第30條規定之有永佃權土地租用爭議。

    八、地籍清理條例第14條第3項及第15條第2項規定之土地權利價金發給爭議。

    九、地籍清理條例第20條規定之神明會申報涉及土地權利爭議。

    十、地籍清理條例第23條規定之更正神明會現會員、信徒名冊或土地清冊涉及土地權利爭議。

    十一、地籍清理條例第27條規定之土地權利塗銷登記爭議。

    十二、地籍清理條例第28條規定之抵押權塗銷登記爭議。

    十三、地籍清理條例第29條規定之地上權塗銷登記爭議。

    十四、地籍清理條例第30條規定之查封、假扣押、假處分塗銷登記爭議。

    十五、地籍清理條例第36條規定之寺廟或宗教團體申報發給更名證明爭議。

    十六、地籍清理條例第38條規定之寺廟或宗教性質之法人申購土地權利爭議。

    十七、土地登記規則第75條規定之土地總登記爭議。

    十八、土地登記規則第84條規定之建物所有權第一次登記爭議。

    十九、土地登記規則第118條第4項、第5項規定之時效取得地上權、不動產役權或農育權登記爭議。

    貳、不動產糾紛調處案件之收費規定

    一、上開第1款及第4款至第7款之不動產糾紛調處案件,每件調處案申請人應繳納調處費用新臺幣1萬5千元。

    二、上開第2款、第3款及第8款至第19款之不動產糾紛調處案件,免收調處費用。調處需勘測者,其費用由當事人核實支付。

    三、申請人於召開調處會議前撤回其申請,或因第16條各款之情形被駁回者,其已繳納之調處費用及勘測費用,於扣除已支出之費用後,得自駁回之日起5年內請求退還之。但已實地辦理勘測者,其所繳納之勘測費用,不予退還。

    • 問 : 未成年子女如何與其父或母辦理分割繼承登記?
  • 答 :

    雖父母為其未成年子女之法定代理人,惟民法第106規定:「代理人,非經本人之許諾,不得為本人與自己之法律行為,亦不得既為第三人之代理人,而為本人與第三人之法律行為….」,是未成年子女與其父或母協議分割遺產,倘有民法第106條所定禁止代理之情形,自應依民法第1086條第2項規定:「父母之行為與未成年子女之利益相反,依法不得代理時,法院得依父母、未成年子女、主管機關、社會福利機構或其他利害關係人之聲請或依職權,為子女選任特別代理人。」辦理。

    • 問 : 夫妻贈與登記與一般贈與登記有何不同呢?
  • 答 :

    依財政部93年1月30日台財稅字第0930450131號令,自93年1月16日起,配偶之間相互贈與土地,不論是否申請不課徵土地增值稅,均須申報土地移轉現值,且須檢附贈與稅不計入贈與總額證明文件(核發機關為國稅局,並請至稅捐稽徵機關辦理查欠稅)。 此外,夫妻贈與登記案件流程同一般贈與案件。

    • 問 : 何謂土地複丈?其作業項目有那些?
  • 答 :

    已依法辦理地籍測量地區之土地,由於天然或人為因素,導致土地原有測量結果與實地情況不符時,土地所有權人或管理人得依法向土地所在地地政事務所申請之再次測量,謂之土地複丈。其作業項目計有:鑑界複丈、分割複丈 、合併複丈、他項權利位置測量、浮覆複丈、坍沒複丈、界址調整複丈及調整地形複丈等。

    • 問 : 請問我要辦理土地鑑界應檢附那些文件?
  • 答 :

    由土地所有權人提出申請,共用土地,土地所有權人之一申請即可。辦理時應檢附: 1.土地複丈申請書。 2.公有土地由使用人申請時,應附公地管理機關同意書或承租證明文件。 3.所有權人死亡,由繼承人申請時,應檢附戶籍證明文件並於申請書備註4.切結未拋棄繼承權。 5.祭祀公業土地,應檢附派下員證明文件。 6.身分證明文件影本。

    • 問 : 如何申請土地複丈?
  • 答 :

    申請人填具土地複丈申請書,並檢附權利書狀或其他足資證明文件,向土地所在地地政事務所申請。其涉及原有標示變更者,申請人應於申請複丈時一併填具土地登記申請書及檢附有關權利證明文件,一併申請標示變更登記。另申請人於土地複丈時,應攜帶土地複丈定期通知書到場指界並埋設界標

    • 問 : 何謂鑑界複丈?其規費如何計收?
  • 答 :

    土地實地界址因人為因素或天然災害,或其他原因,致使界標移動,湮沒或遺失造成經界不明,由權利人向地政事務所提出申請確定位置,經由地政事務所受理依據原測量資料,協助權利人埋設土地界標,確定實地界址之測量作業,謂之鑑界複丈。其規費計收如下:以每筆每公頃為計收單位,每單位以新臺幣四千元計收,不足一公頃者,以一公頃計,超過一公頃者,每增加半公頃增收半數,增加不足半公頃者,以半公頃計;至於面積超過十公頃者,得視實際需要,另案核計。

    • 問 : 申請人對地政事務所鑑界結果有異議時應如何處理?
  • 答 :

    申請人對於地政事務所鑑界結果有異議時,得再填具土地複丈申請書敘明理由向地政事務所繳納土地複丈費申請再鑑界。如申請人對於再鑑界結果仍有異議者,應向司法機關訴請處理,地政事務所不受理其第三次鑑界之申請。另利害關係人對於其所有土地相鄰土地鑑界結果有異議時,以其所有土地地號申請鑑界者,依再鑑界程序辦理

    • 問 : 什麼是平等互惠證明文件?
  • 答 :

    平等互惠證明文件,係指申請人之本國(或其行政區)有關機關所出具載明該國(或其行政區)對我國人民得取得同樣權利之證明文件。並經我國駐外使領館、代表處、辦事處及其他外交部授權機構驗證之平等互惠證明文件。

    • 問 : 外國人購買那些用途土地,得直接向土地所在地地政事務所申請,無需先經各中央目的事業主管機關核准?
  • 答 :

    外國人為供自用、投資或公益之目的使用,取得下列各款用途之土地,無需先經各中央目的事業主管機關核准: (一)住宅。 (二)營業處所、辦公場所、商店及工廠。 (三)教堂。 (四)醫院。 (五)外僑子弟學校。 (六)使領館及公益團體之會所。 (七)墳場。

    • 問 : 我要如何辦理把自己名下房屋轉給大陸籍老婆(現已拿居留證)需要什麼文件.,可否請代書辦理.要多少時間可辦好?
  • 答 :

    由於開放陸資來臺投資不動產,其目的在規範以大陸資金,來臺取得不動產物權,所詢欲將自已名下不動產移轉大陸籍配偶乙節,應與開放陸資來臺購置不動產之政策本旨未符,目前仍不予准許。

    • 問 : 外國財團法人是否可在台灣購買住宅?如果可以請問移轉手續如何申辦?
  • 答 :

    按「外國法人,除依法律規定外,不認許其成立」、「經認許之外國法人,於法令限制內,與同種類之中國法人有同一之權利能力。」、「外國法人在我國取得或設定土地權利,應先依我國法律規定予以認許,始得為權利主體;」分別為民法總則施行法第11條、第12條及外國人在我國取得土地權利作業要點第4點所規定,是以,外國法人應先依我國法律規定予以認許,始得依土地法相關規定在我國取得不動產權利。

    • 問 : 請問大陸人可否買農地?
  • 答 :

    按大陸地區法人購買農地,應符合大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法第8條第3項規定,「第一項所稱農牧經營之投資,係指符合行政院農業委員會公告之農業技術密集與資本密集類目及標準之投資。」;另依同辦法第2條:「大陸地區人民、法人、團體或其他機構,或其於第三地區投資之公司(以下簡稱陸資公司)申請在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權,有下列情形之一者,應不予許可:….五、其他經中央目的事業主管機關劃定應予禁止取得之土地」之規定,大陸地區人民可否購買農地,請逕向中央目的事業主管行政院農業委員會洽詢。

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