A:農業發展條例租約係指89年1月4日修正施行後所訂立之耕地租賃契約,應依農業發展條例之規定,不適用耕地三七五減租條例之規定。農業發展條例未規定者,適用土地法、民法及其他有關法律之規定。
A:耕地租約應一律以書面為之;租約之訂定、變更、終止或換訂登記,應由出租人會同承租人於原因發生之日起三十日內,向耕地所在地區公所申請登記。
像小明要去區公所辦理繼承承租登記,除應提出租約登記申請書、耕地租約正本、申請人之身分證明文件外,並應提出下列文件:
1. 原承租人除戶戶籍謄本及繼承人戶籍謄本、繼承人耕作切結書、繼承系統表。但非現耕之繼承人未拋棄繼承權亦不能按應繼分將耕地承租權分歸現耕繼承人繼承時,由現耕繼承人出具切結書。
2. 有遺產分割協議或拋棄繼承權者,應另檢附遺產分割協議書或繼承權拋棄證明文件一份,並檢附印鑑證明書一份。
A:耕地租約登記,出租人或承租人不會同申請登記,經一方敘明理由,並檢附相關證明文件,由出租人或承租人單獨申請之。如經他方提出異議者,則依耕地375減租條例第26條規定,提出調解調處。
A:依內政部76年5月4日台內地字第498969號函釋所示,耕地租賃,以支付地租而耕作他人之農地為要件,原以栽培農作物為使用耕地方式之租佃契約,承租人自應以原約定方式使用耕地,承租人未經出租人同意,逕將耕地變更使用,改變耕地原有性質,應認屬違反租約之情形,所以小明想將土地變更為魚塭,應該是不可行的。
A:依內政部93年8月20日內授中辦地字第0930011835號函釋所示,原約定為農業使用,但承租人改變為漁業使用,未經出租人同意者,為未自任耕作。另依最高法院判例:「減租條例第16條所謂原訂租約無效,係指承租人違反不自任耕作之限制時,原訂租約無待於另為終止表示,當然向後失其效力」,簡單來說租約自小明違反規定不自任耕作時,租約已經失效。
A:按所謂將耕地全部或一部轉租他人者,原訂租約無效,自係指全部租約無效而言,此有最高法院判例可查,故阿榮雖然只有幾筆土地用做停車場使用,但是因已違反耕地375減租條例第16條不自任耕作規定,出租人得收回全部土地。
A:當租佃雙方因耕地租約引發之爭議,可申請提出調解,由申請人填具租佃爭議調解申請書,並檢附相關證件(1.當事人身分證明文件2.土地登記謄本3.租約正本4.爭議原因證明文件等)向公所耕地租佃委員會申請。
A:依耕地375減租條例第26條規定,出租人與承租人之間,因耕地租佃發生爭議時,其調解、調處程序流程如下:
1. 公所調解。
2. 調解不成立,由公所移送直轄市或縣(市)政府調處。
3. 不服調處結果,由直轄市或縣(市)政府移送司法機關。
4. 經調解、調處成立者,由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會給予書面證書。
A:按「耕地租約在租佃期限未屆滿前,非有左列情形之一不得終止:…五、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第五款規定,終止租約時,除法律另有規定外,出租人應給予承租人左列補償:
1. 承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。
2. 尚未收穫農作物之價額。
3. 終止租約當期之公告土地現值,減除土地增值稅後餘額三分之一。」為耕地375減租條例第17條第1項第5款規定。
租佃雙方如對給付補償費或返還耕地對待給付問題發生爭議,則依耕地375減租條例第26條規定予以處理。
A:1. 由租佃雙方檢附「終止耕地三七五租約土地移轉協議書」,並應納印花稅後,分別向鄉(鎮、市、區)公所、稅捐機關及地政機關辦理相關事宜。
2. 由租佃雙方依規定檢附終止租約相關文件資料向鄉(鎮、市、區)公所申請同意終止耕地三七五租約。
3. 鄉(鎮、市、區)公所審核通過後,核發註明「同意依農業發展條例第16條第1項第5款以分割方式終止租約之申請,請於2個月內完成分割、移轉事宜。逾期需重新申請。」之同意終止租約證明書予租、佃雙方,俾向地政事務所申請辦理分割及移轉登記。
4. 由租佃雙方檢附「終止耕地三七五租約土地移轉協議書」及有關證件,依平均地權條例第47條(土地稅法第49條)規定,依下列方式申報移轉現值:
(1)申請適用不課徵土地增值稅案件,按原承租土地之原地價或前次移轉現值轉載於所取得之土地。
(2)申請課徵土地增值稅者,以協議分割當次經核定之申報移轉現值為準。
5. 由租佃雙方檢附下列證件,向地政事務所連件申辦分割、移轉登記。其登記規費之計徵,依土地法、土地登記規則及土地登記規費及其罰鍰計徵補充規定等規定辦理:
(1)已應納印花稅之「終止耕地三七五租約土地移轉協議書」。
(2)鄉(鎮、市、區)公所核發之同意終止租約證明書。
(3)「農業用地作農業使用證明書」或符合土地使用管制規定證明書。(農業發展條例第31條及第39條業於96年1月10日修正)
(4)其他依土地登記規則第34條規定應附之相關文件。
6. 地政事務所於分割、移轉登記完竣後,應將資料逕送鄉(鎮、市、區)公所完成註銷租約登記,並通知租佃雙方。
7. 鄉(鎮、市、區)公所完成註銷租約登記後,應即囑託地政事務所辦理註銷租約登記,並通知租佃雙方。